去年11月，昆明主城首个第四代住宅项目义承·丹霞翠屿亮相，顿时吸引了大量关注，和很多第四代住宅爆发增长的城市一样，昆明准备做四代宅的项目也不少，大致统计，今年计划开发四代宅的项目数量不会少于两位数。
昆明第四代住宅热潮马上到来，意味着改善特别是高改市场的产品迭代近在眼前，势必重构昆明改善市场格局，但四代宅大量入市会对现有项目形成多大冲击？改善市场的格局会发生啥变化？现在还难以断言。不过通过对昆明首个四代宅项目的观察研究，我们也可以得出一些有启发的观点。
最近，义承·丹霞翠屿举行了一场引人瞩目的发布会，发布会主题为“昆明首个4.0生活方式”，大V卢俊在会上指出：“丹霞翠屿不仅是昆明首个四代宅项目，在全国，这也应该是首个在一环内的四代宅项目”，并认为，项目的四代宅概念和产品创新，背后其实指向对土地的热爱。
卢俊受邀参会，溢美之词都属正常，但他也道出了丹霞翠屿的价值所在。或者我们大家可以更直白一些：对于丹霞翠屿，第四代住宅只是一层包装纸，项目的核心价值并不在此。
正如丹霞翠屿的slogan——“把森林搬进一环，把院子搬向天空”，森林、院子并非唯一，而一环内的森林和院子才是真正独有的。
昆明的四代宅只会慢慢的多，但现状是一环内的四代宅唯有丹霞翠屿，其他计划开发的四代宅项目全部都在二环外，这一格局除了凸显出丹霞翠屿的地段优势，其实也昭示出“把森林搬进一环，把院子搬向天空”赋予的居住与情绪价值，毕竟，如果你只是想要森林和院子，有大把的远郊合院别墅产品能选择。
从趋势角度来研判分析，主城一环内的四代宅以后即便有，也绝对是凤毛麟角，更何况一环内的地段也分三六九等。
评价楼盘价值，地段条件历来居于首位，这一铁律在昆明也不例外。准确来说，一环内土地的价值是基于长期的供应稀缺，由此导致供需关系的极度紧张。
从土地供应角度看，据统计，最近十年来，昆明一环内通过招拍挂或股权转让成交的商住用地仅约120亩，相较十年来的总成交量，一环内的新增建设用地可以说微不足道。
这就导致了一环内新楼盘几乎绝迹，而市面上所谓的“一环板块”项目，实际上大多处于一环和二环之间。
与此同时，在核心区购房置业的需求一直很旺盛，克而瑞近期一项结合新房和二手房数据的研究显示，二环内的所有板块均显示供不应求，其中一环内板块尤为显著，供求比达0.45及以下，也就是说成交量是供应量的2—3倍。由于一环内新房供应缺位，需求基本是以二手房填补。
以一环内翠湖板块为例，近3年的新房供应只有区区129套，而3年来新房和二手房的总成交量则达到1314套。
如上图，巨大的需求缺口下，一环内各板块都出现二手房主导市场现象，且新房和二手房房价都居高不下。其中丹霞翠屿所在的翠湖板块更是如此，不论新房还是二手房，成交均价均是全市最高。
昆明房协的数据也有同样结论，今年一月，一环内中心区新房均价达19673元/平米，高居所有板块之首。
由于前几年开始昆明就严控二环内新增建设用地，未来一环内新增可开发土地以少数存量更新项目为主，所以城市核心区域的供需矛盾将会长期存在。
每座城市的一环内，始终是资源最集中的区域，无论是总量还是分布密度都远高于其他区域。
这是由于城市发展都遵循从中心向周围扩张的路径，使得最优质的教育、医疗、商业等公共资源，在城市建成之初就已落地锁定，拿昆明来说，有人曾做过统计：
一环的面积仅约15平方公里，在全市建成区面积中的占比仅为3%，却拥有超过30%的城市核心配套资源。
27%的小学名校、22%的中学名校、52%的三甲医院、43%的大型购物中心、23%的已建在建地铁站，都在一环内。
距地铁3号线米，距篆新农贸市场400米……一环内配套资源断层式领先，丹霞翠屿尤为明显。
其实只要是一环内，配套肯定都不弱，拉开差距的可能只在教育方面，和其他配套资源的公共开放性不同，特别在义务教育阶段，现实情况是优质教育资源很难做到完全均衡覆盖，能否配置名校教育，还要看开发商舍不舍得投入。
丹霞翠屿配套的春城小学+昆二中，在昆明义务教育阶段的名头和实力，毫无疑问属于顶配，而且丹霞翠屿业主子女就读的是学校本部，这就拉开了与大多数“书包房”的差距，一环内楼盘的独有配套优势也再次凸显出来。
考虑到目前正值小学新生报名季，丹霞翠屿还贴心安排了业主凭购房合同就可入学，不限制多孩家庭入学名额的政策。也就是说，虽然房子还没交付，没办法人户一致，但今年入学已有保障。
如果说地段以及地段带来的优质配套是丹霞翠屿的核心价值，那么第四代住宅产品以及高配的软硬件加持，就构成了项目完整的价值图谱。
第一个第四代建筑社区，准确来说是昆明主城区的首例，其外显意义在于昆明首次看到“把院子搬向天空”的代际新品，而对于居住者，客餐厅连通空中花园的设计，本质上是一场关于居住模式与生活方式的变革，尤具标杆意义。
第一个五岳布局社区，既关乎生活日常，更呼应对人文精神的追求，既是社区布局设计创意，也是对庸常生活的超越。同时五岳高山的设计立意与四代宅的外显形态十分契合。
第一个无雨归家社区，社区内的风雨连廊已有一些楼盘在尝试，但大多是部分路段设置，并非全覆盖，而丹霞翠屿的全景式一体风雨连廊连通全部楼栋，真正的无雨归家体验。
第一个华为全域智能化社区，昆明号称智能社区的楼盘不少，丹霞翠屿的华为全域智能化最大不同是体系化和定制化，以华为鸿蒙智家为核心，智能主机与软硬件核心交互构成智能化底座，每户子系统可依据需求个性化定制，更高效便捷。
第一个直饮水入户社区，直饮水入户，难点在于新建管道，而且管网的材质和成本比较高，新建小区相对来说就比较有条件。我们注意到，昆明自来水公司去年11月曾发过消息，承接了观樾府（义承·丹霞翠屿）管道直饮水设计工作，将是首个由昆水集团设计、建造、管理的小区管道直饮水项目。
第一个品牌联名泛会所，以往的小区会所大多是物业公司运营，或者干脆外租外包出去，服务品质很难保证，丹霞翠屿泛会所则是与知名瑜伽、教育、茶道机构联名合作，将业主的生活质量与丰富度拉满。
第一个零公摊社区，项目143、175、217平米三个户型，得房率在101%—104%，整个小区都是零公摊，而且17.5—32平米空中庭院尺度超大，体验感远超其他“偷面积”的零公摊户型。
第一个不赚钱物业，最近义承金川府的物业给业主分红约38万元的新闻上了热搜，有权威媒体评论，义承此举不仅践行了国家相关法律和法规，并以透明化运营和利益共享的理念，为昆明乃至全国的物业公司打了个样。继金川府之后，丹霞翠屿继续物业分红常态化，诚意满满，而服务品质与物业价值也更有保障。
丹霞翠屿的价值图谱完整展现后，我们显而易见，第四代住宅从一个人居新概念，到落地成为各方面均衡优质的“好房子”，实在有太多细节要去扣，而丹霞翠屿之所以做到了极致，正如卢俊所说：所有的概念领先背后，其实是无微不至的以人为本。
昆明四代宅热潮来袭，重构昆明改善市场格局、开辟新蓝海的同时，值得思考的问题有很多，通过丹霞翠屿的案例能得出结论，这并不是只凭一个概念就能通吃的新市场，而其高成本高溢价的特性也决定了，也不是所有项目都能碰瓷四代宅，清醒研判地段配套、目标客群，永远是做出正确的项目与产品定位的前提。
附近的房子才1.2万每平米，买个双层高的阳台（重点不是露天的露台），如果超过1.5万就不划算。
我了解的情况是7栋楼，2栋回迁房，只有5栋楼卖，3栋靠环城西路，回迁房与业主们同进同出！的确郁闷且不看好，还是要看价格！
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